МНЕНИЕ: ПРИ КАКИХ УСЛОВИЯХ ИПОТЕКА СТАНЕТ ВЫГОДНЕЕ АРЕНДЫ

10.03.2016

Арендовать нельзя купить — это вечное противоречие, и на российском рынке недвижимости до недавнего времени сомнений, где поставить запятую, не было. Сейчас расстановка сил меняется, и вполне реальным может стать сценарий, при котором аудитория рынка аренды переориентируется на покупку недвижимости, считает руководитель ипотечного центра ФСК «Лидер» Павел Тимошенко

Для начала несколько слов в пользу аренды. Будем объективны — свои несомненные плюсы есть и здесь: это, в первую очередь, мобильность, возможность менять место жительства, параметры квартиры в случае расширения семьи. Но есть и существенные минусы, и это, помимо очевидного отсутствия квартиры в собственности, еще и такой фактор, как неполные права в части пользования инфраструктурой. Отдать ребенка в садик или школу, прикрепиться в поликлинике, не обладая постоянной регистрацией, будет сложно. Понятно, что такие минусы не заставят отказаться от аренды, если это единственный способ обеспечить себе проживание в данном городе или районе. Но, возможно, сейчас наступает именно та ситуация, когда покупка квартиры становится реальной альтернативой аренде. Причем, как ни парадоксально, альтернативой даже более выгодной. 

Минфин недавно сообщил официально  о продлении программы государственного субсидирования ставки до конца 2016 года — условия остались прежними, а значит, ставка по программе будет не выше 12% годовых.

Поддержка индустрии со стороны государства дает мультипликативный эффект — один рубль, вложенный в поддержку ипотеки, формирует 70–100 рублей оборотных средств на предприятиях строительной отрасли экономики, обеспечивая непрерывность производственного процесса.  Покупателю эта программа тоже выгодна: нужно отметить, ставки по ипотеке за последнее десятилетие еще ни разу не были столь низкими.

И тем не менее, на мой взгляд, ставку можно было бы дополнительно снизить: это даст реальную возможность переломить тренд. Поясню: в текущей ситуации оптимальной ставкой по ипотеке была бы та, при которой размер ежемесячного платежа по кредиту не превышает арендные платежи по аналогичной квартире. По нашим расчетам, это ставка в 8% годовых. Если взять как пример однокомнатную квартиру с отделкой в одном из проектов в ближайшем Подмосковье стоимостью 2,8 млн руб., увидим, что при 20%-ном первоначальном взносе и сроке кредита 15 лет ежемесячный платеж при условии ставки в 8% на весь срок кредита составил бы 21 тыс. руб. (при средней ставке аренды квартир аналогичной локации в 25 тыс. руб.).

Если ставка в рамках поддержки ипотеки будет снижена до уровня 8%, объем средств, которые могут перетечь из нелегального по своей сути арендного рынка жилья в абсолютно белый и прозрачный рынок первичного строительства, можно оценить для Московского региона в 300 млрд руб.

Количество сделок на «первичке» может вырасти минимум в полтора-два раза, что существенно усилило бы поддержку строительной индустрии. Это позволило бы многим застройщикам не останавливать производство, строительство и, соответственно, сохранять рабочие места.

При текущей ставке в рамках программы господдержки платеж (при всех прочих равных, для вышеприведенного примера) составит чуть больше суммы 26 тыс. руб. в месяц. Сумма тоже небольшая и вполне сопоставимая со стоимостью аренды, но все же чуть выше, для «прорыва» этого недостаточно. Хотя можно привести и расчеты в пользу ипотеки даже при существующих условиях.

Все на том же примере (квартира в 2,8 млн руб.), без учета досрочного погашения кредита, которое заметно сократило бы переплату по кредиту, за 15 лет покупатель выплатит банку 4,68 млн руб. плюс первоначальный взнос в размере 20 % от стоимости квартиры, а это еще 560 тыс. руб., итого — 5,24 млн. руб. за весь срок выплат.

Предположим, покупатель не хочет брать ипотеку и предпочтет снимать квартиру все эти 15 лет. Сумма выплат за это время будет намного больше: по средней арендной ставке в 25 тыс. руб. в месяц за первый год придется выплатить 300 тыс. руб. При этом стоимость аренды постоянно растет в долгосрочном периоде: допустим, индексация составит 5% в год, и таким образом за 15 лет съемщику придется отдать арендодателю 6 млн. 269 тыс. руб., что на 1 млн руб. больше, чем по ипотеке. Заметьте, не владея при этом квартирой, в которой он живет. Вдобавок ко всему вышесказанному есть еще один финансово привлекательный момент в покупке квартиры с ипотекой: это получение налогового вычета в размере 260 тыс. руб. на каждого заемщика, то есть если семейная пара приобретает квартиру, супруги смогут вернуть  сумму в размере 520 тыс. руб. на двоих плюс 13% от выплаченных процентов за каждый год.

ать производство, строительство и, соответственно, сохранять рабочие места.

Вывод может звучать парадоксально, тем не менее  ипотека уже сейчас более выгодна, чем аренда. Понятно, что аренду как явление это не уничтожит, но, возможно, рынок аренды просто займет свою нишу, ориентируясь на молодежь, студентов, временных жителей города, тогда как значительная доля семейных покупателей, людей со средним доходом и т. п. переориентируется на рынок новостроек. По нашим расчетам, при снижении ставки по ипотеке до 8% на рынок новостроек с рынка аренды может перейти до 300 млрд руб., что, добавлю, хорошо не только для отрасли, но и для экономики в целом — средства населения уйдут с теневого рынка и будут вложены в развитие новых качественных проектов.

Павел Тимошенко специально для «РБК-Недвижимости»

Сценарий валютных накоплений, как самый оптимистичный сегодня, с учетом всех рисков

Анна Веснина

Героине сочувствую. 

К большому сожалению, мне довелось слышать десятки похожих историй, пересказанных родственницей, занимавшей когда-то не самую низшую должность в АИЖК (Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию).

Зная подноготную этих процессов, моя родственница (даже несмотря на то, что сотрудникам агентства полагались льготы) ипотеку в РФ не брала и брать не планирует, хотя её жилищные условия далеки от отличных.

Действительно, намного оптимистичнее (с учётом всех возможных рисков) выглядит сценарий валютных накоплений, отложенных в банк под проценты, обозначенный неким пользователем в комментариях выше. Я, к примеру, поступала и продолжаю поступать именно так. Будучи коренной москвичкой в третьем поколении, на данный момент имею в собственности только хилую однушку (с жилой площадью 18 кв. м.) далеко за пределами Садового, доставшуюся, хе-х, по наследству. По этой же причине плодиться и размножаться не планирую до момента приобретения более пригодной жилплощади. Как единственный ребёнок своих родителей, воспитанный в условиях тотального дефицита всего, понимаю, что воспитывать детей на 18 кв.м. - это ад.

П.С.: До момента вступления в наследство у меня, а потом и у нас с мужем был длительный период аренды жилья в далеком Подмосковье.

Дай втык мужу, чтобы завязывал писать романы

Elena

95% людей безграмотны в 95% направлений человеческой деятельности (С). Поддерживаю немногих трезвых в этой теме, умеющих считать деньги и не ведущихся на "зато своё".

По теме: Топикстартер, отдай банку эту квартиру, сними себе новую и забудь как страшный сон про кредиты. На ближайшие 10 лет точно.

 И дай втык мужу, чтобы завязывал писать романы или что он там делает, а решил что семье делать с этой ситуацией.

Кредит вырос, а залоговая стоимость недвижимости остается прежней

Ellander

"...Математики и финансисты, включите логику: недвижимость имеет конечную стоимость, она является банковским залогом. Кредит вырос до астрономических цифр, но залоговая стоимость остается прежней."

Да! 

Почему об этом почти никто не говорит? 

Ипотека - не потребительский кредит на айфон. У ипотеки есть конечная цель, которая имеет конечную стоимость, и банк эту конечную стоимость уже называл.

Возможно, у них в договоре прописано, что квартира стоит 120 000 $, но договор заключался в 2008 году. При этом большинство комментаторов считает нормальным, что эти граждане должны платить по текущему курсу, но как-то не задумываются об изменении конечной стоимости объекта из-за текущего курса.

Виноваты ли валютные заемщики или жизнь всегда сложнее предположений

Chipi

1) Я из числа тех, кто родился далеко не в самой благополучной семье - по логике многих комментаторов таким, как я, и не следовало рождаться.

2) Банк, приобретая валютного заемщика, также должен был просчитать риски, ведь кредитор и должник в одной лодке. Почему вы не называете банки, которые активно навязывали валютные кредиты, финансово безграмотными?

3) Заемщик может опасаться колебаний курса. Эту ответственность он на себя берет. Но быть ответственным за крах национальной валюты он не может. Это не колебания курса, это политика государства (преимущественно внешняя) и Центробанка, приведшая к кризису. По сути, это форс-мажорная ситуация, в которой и банк и заемщик должны искать компромиссные решения с помощью государства.

4) Ненавидящие валютных заемщиков и конкретную героиню рассказа, обратите внимание: человек исправно исполнял перед банком все финансовые обязательства 7 лет, курс при этом неуклонно рос, соответственно росли и проценты и сумма основного долга. С этим, полагаю, связано и появление новых детей, ведь финансовое положение было более-менее стабильным, семья рассчитывала на свои силы.

5) Перекредитоваться – это означает практически взять новый кредит, погасить им старый и начать с нуля. Как полагаете, математики, это легко не только с финансовой, но и с психологической точки зрения?

6) Банкротство тоже непростой выход, да и спорный выход, так как не означает отмену пеней, штрафов и выплат (при этом банк получит залог – квартиру – в счет безнадежного кредита).

7) Математики и финансисты, включите логику: недвижимость имеет конечную стоимость, она является банковским залогом. Кредит вырос до астрономических цифр, но залоговая стоимость остается прежней. Вы кричите неистово «Виноваты!», «Расхлебывайте сами!», но не абсурдна ли ситуация, в которой долг растет в геометрической прогрессии, при чем не только основной долг, но и штрафы и пени и т.д., а кредитор счастливо предвкушает выплаты? Эта семья теперь по гроб жизни должна расплачиваться? При том, что они ждут выселения и морально к такому варианту готовятся…

8) Еще интересно, сколько среди комментирующих тех, кому жилье досталось собственным трудом? Не от мамы/папы/бабушки. Очень уж много советов и упреков, наверное, все к 30 годам скопили на свои метры.

Сторонники ипотеки: непростой путь, но оно того стоит

Наталья Рахлина

Все яростные противники ипотеки говорят про "15-20 лет", "мытарства", "банковская кабала". 

Можно же подойти к этому вопросу более ответственно. 

Нормальный первый взнос = меньшая ставка по кредиту = меньший срок кредитования = меньшая переплата. Если взять ипотеку на 8 лет, то переплата не составит такие уж бешенные суммы, а примерно 25-30% от стоимости квартиры. И за 8 лет стоимость этой квартиры на 30% то поднимется.

Надо просто подходить ко всему с умом.

И для этого достаточно первого взноса в 50%. 

Берем квартиру стоимостью в 3 миллиона, заходим в ипотечный калькулятор любого банка, указываем первый взнос 50%, срок кредитования 8 лет. Рассчитываем кредит, получаем сумму переплаты 920 244,98 при 13% годовых, есть кредиты и под 12% годовых. Итого сумма переплаты - 30% от стоимости квартиры. Да, 50% это немаленький первый взнос, но я об этом и писала выше.

Хочу свое жилье - здесь и сейчас

Егор Мишин

КАЖДЫЙ МНИТ СЕБЯ СТРАТЕГОМ ВИДЯ БОЙ СО СТОРОНЫ. 

От себя добавлю - каждый умный когда его это не касается.

Я вам категорически заявляю - 20 лет жить на птичьих правах: 

• нет нормального ремонта, 
• могут выселить после него или предупредят за месяц, 
• парковочное место/гараж купить нельзя, для МСК актуально уехал по делам после 18, машину ты поставишь очень далеко (очень мест стало мало с вводом парковки платной), 
• ни соседу в рожу дать за перфоратор в час ночи. 

20 лет аренды - ЖИЗНЬ сейчас и здесь, а не потом в старости, охота свою квартиру.