Сценарий валютных накоплений, как самый оптимистичный сегодня, с учетом всех рисков

Анна Веснина

Героине сочувствую. 

К большому сожалению, мне довелось слышать десятки похожих историй, пересказанных родственницей, занимавшей когда-то не самую низшую должность в АИЖК (Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию).

Зная подноготную этих процессов, моя родственница (даже несмотря на то, что сотрудникам агентства полагались льготы) ипотеку в РФ не брала и брать не планирует, хотя её жилищные условия далеки от отличных.

Действительно, намного оптимистичнее (с учётом всех возможных рисков) выглядит сценарий валютных накоплений, отложенных в банк под проценты, обозначенный неким пользователем в комментариях выше. Я, к примеру, поступала и продолжаю поступать именно так. Будучи коренной москвичкой в третьем поколении, на данный момент имею в собственности только хилую однушку (с жилой площадью 18 кв. м.) далеко за пределами Садового, доставшуюся, хе-х, по наследству. По этой же причине плодиться и размножаться не планирую до момента приобретения более пригодной жилплощади. Как единственный ребёнок своих родителей, воспитанный в условиях тотального дефицита всего, понимаю, что воспитывать детей на 18 кв.м. - это ад.

П.С.: До момента вступления в наследство у меня, а потом и у нас с мужем был длительный период аренды жилья в далеком Подмосковье.

Дай втык мужу, чтобы завязывал писать романы

Elena

95% людей безграмотны в 95% направлений человеческой деятельности (С). Поддерживаю немногих трезвых в этой теме, умеющих считать деньги и не ведущихся на "зато своё".

По теме: Топикстартер, отдай банку эту квартиру, сними себе новую и забудь как страшный сон про кредиты. На ближайшие 10 лет точно.

 И дай втык мужу, чтобы завязывал писать романы или что он там делает, а решил что семье делать с этой ситуацией.

Кредит вырос, а залоговая стоимость недвижимости остается прежней

Ellander

"...Математики и финансисты, включите логику: недвижимость имеет конечную стоимость, она является банковским залогом. Кредит вырос до астрономических цифр, но залоговая стоимость остается прежней."

Да! 

Почему об этом почти никто не говорит? 

Ипотека - не потребительский кредит на айфон. У ипотеки есть конечная цель, которая имеет конечную стоимость, и банк эту конечную стоимость уже называл.

Возможно, у них в договоре прописано, что квартира стоит 120 000 $, но договор заключался в 2008 году. При этом большинство комментаторов считает нормальным, что эти граждане должны платить по текущему курсу, но как-то не задумываются об изменении конечной стоимости объекта из-за текущего курса.

Сторонники ипотеки: непростой путь, но оно того стоит

Наталья Рахлина

Все яростные противники ипотеки говорят про "15-20 лет", "мытарства", "банковская кабала". 

Можно же подойти к этому вопросу более ответственно. 

Нормальный первый взнос = меньшая ставка по кредиту = меньший срок кредитования = меньшая переплата. Если взять ипотеку на 8 лет, то переплата не составит такие уж бешенные суммы, а примерно 25-30% от стоимости квартиры. И за 8 лет стоимость этой квартиры на 30% то поднимется.

Надо просто подходить ко всему с умом.

И для этого достаточно первого взноса в 50%. 

Берем квартиру стоимостью в 3 миллиона, заходим в ипотечный калькулятор любого банка, указываем первый взнос 50%, срок кредитования 8 лет. Рассчитываем кредит, получаем сумму переплаты 920 244,98 при 13% годовых, есть кредиты и под 12% годовых. Итого сумма переплаты - 30% от стоимости квартиры. Да, 50% это немаленький первый взнос, но я об этом и писала выше.

Подготовленная ипотека - взвешенные риски

Olala 

Вот простой расчет на случай, когда есть сумма вступительного взноса 500к: 500к кладутся на депозит под 12% годовых и снимается квартира в условном Сергиевом Посаде за 15000р, далее исходя из того, что чаще всего ежемесячный платеж по ипотеке составляет около 35000р, ежемесячно на депозит нужно класть  оставшиеся 20000р. За 8 лет вы накопите 4,5 млн рублей - за эти деньги можно без ипотеки купить квартиру куда ближе к Москве, а на текущий момент времени уже, возможно, и в пределах Москвы. А на квартиру в Сергиевом Посаде уже через 6 лет хватило бы при старых ценах, а при новых и за 5 лет накопилось бы. 

Квартиру, которую мы снимали в Москве с мужем до переезда в другую страну, стоит сейчас 35к - это огромная двушка в сталинском доме в центре (цены упали на аренду в последний год и очень ощутимо.) Вывод, на окраине Москвы можно снять квартиру за 23-30к - и это будет не конура, а двушка, с нормальным ремонтом. И, живя вдвоем, например, с мужем можно, мне кажется, найти те же 20к чтобы докладывать на депозит... 

А так - "ваша" квартира станет действительно вашей (т.к. все время выплаты долга она будет под залогом в банке), только когда вы выплатите всю сумму кредита. 

Существуют и другие варианты.

Например, можно вносить вступительный взнос более 50% стоимости квартиры. И дальше смотреть - если ежемесячный платеж выходит меньше, нежели аренда, и срок кредита не длинный - тогда безусловно это имеет смысл.

Я же описала вариант без рисков оказаться банкротом. И он комфортный при наличии суммы на небольшой первоначальный взнос. Дальше нужно считать - что быстрее накопить на депозите на всю стоимость квартиры, или же вложиться в ипотеку, накопив более 50% стоимости жилья. 

Покупка жилья на стадии котлована предполагает, что вы где-то будете жить, пока строится жилье ( и наверное снимать), а платежи при этом уже будете вносить ежемесячно.

Главное заблуждение про ипотечную квартиру - пессимистичный взгляд

Олейников Федор

Подписываюсь под каждым словом о том, что ...ипотечная квартира "моя собственная" - это заблуждение. 

Она такая же "собственная", как и съемная. т.е. жить-то ты там можешь , но пока разрешают. 

Чисто психологически, аренда комфортнее, и  вся история, грубо говоря,  выбор между двумя пессимистическими вариантами: вероятность через много лет не иметь собственного жилья или вероятность через несколько лет не иметь собственного жилья и иметь астрономические долги в плохом раскладе. 

Финансовая дисциплина должна быть

Shaun William 

Да. Надо продолжать копить. Финансовая дисциплина нужна и все. 

Клади в депозиты, в валюту, прилагай усилия что бы сохранить и все получится. Не тратить лишнего, сохранять имеющееся. И скопится. Все лучше чем под кабалой ипотеки. Имеешь 100к зп, откладывай 50к, снимай за 25к и живи на 25к. Без кофеманий, айфонов и понтов. 

Через 5-6 лет купишь однушку в ближнем Подмосковье, и не будешь ничего должен никому. 

Тут выше упоминались тезисы что мол из съемной в любой момент могут погнать. Ну и что? Максимум неудобств это переезд на следующую съемную. Твои накопленные лежат при этом в банке или еще где, и они у тебя есть.

А с ипотекой у тебя есть только долг, и квартира, в которой банк тебе позволяет жить. Пока ты платишь. А потом тебя пнут с работы например, и пойдет все по известному сценарию. Найти работу в кризис сложнее чем переехать на другую съемную квартиру.

И кто сказал что за годы надо рубли одни копить? Распределять накопления по разным валютам, отдавая предпочтение не рублю. И даже прибыток будет со вкладов, проценты + капитализация, хоть и небольшой. 

Все это в итоге сложится в успех.  

Если вы уже накопили 1 млн.рублей, как можно его использовать при покупке квартиры?

Popovich Alexey

1) Итак, 1 миллион рублей у вас есть и вы берете ипотеку на 20 лет. Платите ежемесячно 37 тысяч рублей - итого за 20 лет выплачиваете 9 миллионов рублей. Итого - 10 миллионов вместе в первоначальным взносом. Вы станете хозяином квартиры через 20 лет, заплатив за нее 10 миллионов. 

2) Другой вариант - миллион кладете на счет и проценты не снимаете, а раз в год добавляете их к депозиту (возьмем ставку 12%, которая не меняется практически последние 10 лет в России). Параллельно зарабатываете те же 37 тысяч, но платите за съемную квартиру 28 тысяч, а разница в 9 тысяч кладете на счет в банке для простоты счета раз в год (108 тысяч рублей в год). Итого - в первый год на вашем счету будет 1 млн + 120 тыс процентов + 108 тысяч накоплений. = 1, 229 млн. Еще через год - 1,484 млн. 3 года - 1,770, 4 года - 2.1 млн, 5 лет - 2,45 млн, 6 лет - 2,852, 7 лет - 3.3, 8 лет - 3.8, 9 лет - 4,37 млн. 10 лет - 5 млн. Итого даже с учетом роста стоимости квартиры на 20%, спустя 10 лет вы ее можете купить на свои собственные средства, все это время живя в аналогичной квартире. За это же время при ипотеке в текущие 14% вы выплитили бы банку лишь 30% кредита и остались бы должны еще 2 миллиона рублей. 

Мое личное мнение - непосильное кредитное бремя - такая же социальная проблема, как алкоголизм или безработица и государство должно ее решать. Этих людей жалко, они совершенно финансово безграмотны и попали в такую тяжелую ситуацию. Сейчас у них по факту один путь - банкротство и съем квартиры.

Вообще, что касается недвижимости, то тут, конечно, сильны советские традиции "своего угла" и так далее. По факту цены на недвижимость в Москве непрерывно падают с 2007 года, в валюте - более чем в 2,5 раза. В рублях - меньше, но с учетом инфляции недвижимость дешевеет уже 8 лет подряд.

Ипотеку при текущих ставках можно брать в одном единственном случае - при наличии не менее 50% всей суммы сразу и при ежемесячном платеже по ипотеке, который ниже платежа по аренде аналогичной квартиры минимум на 25%.

 Во всех остальных случаях ипотека бессмысленна и губительна для кошелька и находится за гранью здравого смысла. 

Алексей, сторонник аренды, предпочитает мобильность

Сотруднику банка все равно, если вы не сможете оплачивать ипотеку - вас выселят и все. Временные трудности в съемном жилье можно пережить - съехать в более дешевое, к родственникам, а с ипотекой вы связаны по рукам и ногам. 

Вашей квартира станет через 20 лет, а не при оформлении ипотеки. 

Или вот к примеру -  купите квартиру на метро Аннино, а через год смените работу и офис будет в Отрадном - взяли вещи и съехали на другую станцию, а так вы вечно будете в этом ипотечном рабстве, тратя по 3 часа на дорогу. К сожалению, здравый смысл - это не то, что свойственно людям. 

Недавно здесь же была статья - человек на работу из Домодедово на Октябрьское поле ездит, каждый день. И кто-то это называет "зато у себя дома". Просто нужно перестать жить в советском сознании с мечтами о "своем угле" хоть каком-то. 

Посмотрите на эти ипотечные клоаки во всем Подмосковье - безумные коробки у черта на куличках, часы, потраченные на дорогу, ползарплаты в банк и так далее. 

Зачем это все?